Yatırım dünyasında ilginç bir alışkanlığımız var.

Bir yatırım aracı yükselmeye başladığında önce uzaktan izliyoruz. Biraz daha yükselince konuşmaya, herkes konuşmaya başlayınca da almaya başlıyoruz.

Oysa tam bu noktada şu soruyu sormak gerekiyor:

Bir yatırım herkesin diline düştüğünde fırsat mı başlamıştır, yoksa fırsatın önemli bir bölümü çoktan fiyatlanmış mıdır?

Bugün altın bunun güzel bir örneği.

TÜİK verilerine göre külçe altın ağustosta enflasyondan arındırılmış olarak bir ayda yüzde 7,93 ile en yüksek reel getiriyi sağladı. Bir yıllık dönemde de yüzde 16,49 ile ilk sırada. Fakat aynı altına altı aylık pencereden baktığımızda yüzde 18,01 reel kayıp görüyoruz.

Aynı yatırım; bir ayda kazandırıyor, altı ayda kaybettiriyor, bir yılda yeniden öne çıkıyor.

Demek ki “Ne kazandırıyor?” sorusundan önce “Hangi tarihten bakıyoruz?” diye sormak gerekiyor.

Benzer davranışı yıllardır gayrimenkul piyasasında da görüyorum.

Bir bölge kimsenin ilgisini çekmezken yatırımcı bulmak zordur. Yol, sanayi, imar veya başka bir yatırım konuşulmaya, fiyatlar yükselmeye başlayınca bu kez herkes aynı bölgeden arsa sormaya başlar.

Fakat riskin azaldığını düşündüğümüz anda, bazen fiyat avantajının da önemli bir bölümünü kaybetmiş oluruz.

Bu, “kimsenin konuşmadığı yeri alın” demek değildir. Konuşulmayan her yer fırsat değildir. Önemli olan söylentiyi değil; ulaşımı, imarı, nüfusu, sanayiyi ve gerçek talebi okuyabilmektir.

Bir de yatırımın size ne ürettiği var.

Altını kasaya koyar, yükselmesini beklersiniz. Arsayı alır, değerlenmesini beklersiniz. Doğru konut veya işyeri ise siz beklerken kira üretmeye devam eder.

Bu nedenle özellikle düzenli gelire ihtiyaç duyan yatırımcı için yalnızca değer artışı değil, nakit akışı da önemlidir. Elbette her konut veya işyeri iyi yatırım değildir. Satın alma fiyatıyla kira getirisi, giderleri, konumu ve kiralanabilirliği birlikte değerlendirilmelidir.

Belki de yatırım yaparken yalnızca “En çok ne kazandırıyor?” diye sormamak gerekiyor.

Ben bu yatırımı neden yapıyorum? Değer artışı için mi, düzenli gelir için mi, yoksa ikisi için birden mi?

Yıllardır sahada gördüğüm kadarıyla fırsat bazen herkesin konuştuğu yerde değil, henüz fazla konuşulmayan ama gerçek bir değer oluşmaya başlayan yerde ortaya çıkıyor.

Çünkü yatırımda mesele kalabalığın peşinden koşmak ya da sırf kalabalığın tersine gitmek değil.

Asıl mesele, değeri fiyatından önce görebilmek.

Uzay Keskin
SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı