Değerli okurlar,

Gayrimenkul almak isteyenlerin en sık yaptığı şeylerden biri, internette ilanlara bakmak ve aynı bölgedeki taşınmazların fiyatlarını karşılaştırmaktır.

Bir evin fiyatı 5 milyon liradır, diğeri 6 milyon… Bir arsa 3 milyon liraya satışa çıkarılmıştır, hemen yanındaki 4 milyon liradır.

Peki hangisi gerçekten değerlidir?

İşte asıl mesele tam burada başlıyor.

Çünkü bir taşınmazın fiyatı ile değeri aynı şey değildir.

Fiyat, satıcının taşınmazı hangi rakam üzerinden satışa sunduğunu gösterir. Değer ise o taşınmazın; konumu, fiziksel özellikleri, hukuki durumu, kullanım imkânları, bölgesel gelişim potansiyeli ve piyasa koşulları dikkate alındığında gerçekten ne ifade ettiğini ortaya koyar.

Başka bir ifadeyle; bir taşınmazın üzerinde yazan rakam onun fiyatıdır. O taşınmazın gerçekten ne ettiği ise çok daha kapsamlı bir değerlendirme gerektirir.

SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı olarak sahada karşılaştığım en önemli konulardan biri de tam olarak budur.

Bazen piyasanın altında fiyatlandırılmış bir taşınmaz gerçekten önemli bir fırsat olabilir. Ancak bazen de “ucuz” görünen bir taşınmazın arkasında hukuki, teknik veya bölgesel bazı riskler bulunabilir.

Aynı şekilde yüksek fiyatlı bir taşınmazın da mutlaka pahalı olduğu söylenemez. Eğer bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli yüksekse, nitelikleri güçlü ise ve benzer taşınmazlara göre haklı bir fiyat farkı taşıyorsa, yüksek görünen fiyat gerçek değerle örtüşebilir.

Bu nedenle gayrimenkul yatırımında yalnızca “Kaç para?” sorusunu sormak yeterli değildir.

Asıl sorulması gereken soru şudur:

“Bu taşınmaz neden bu fiyatta?”

İşte bu sorunun cevabı bizi gerçek değere götürür.

Peki bir gayrimenkulün değeri nasıl anlaşılır?

Tek bir ölçütle…

Hayır.

Bir gayrimenkulün değerlendirilmesinde birçok unsur birlikte ele alınır.

Konumu bunlardan biridir. Aynı ilçede, hatta aynı mahallede bulunan iki taşınmazın; caddeye, ulaşıma, sosyal alanlara veya ticari merkezlere olan uzaklığı bile değer farkı oluşturabilir.

Fiziksel özellikleri önemlidir. Bir konutun metrekaresi, yaşı, katı, cephesi, manzarası, oda düzeni ve yapı özellikleri; bir arsanın ise yüzölçümü, geometrisi, yol cephesi ve kullanım olanakları değerlendirmede önemli rol oynar.

Hukuki durum ise belki de en kritik başlıklardan biridir. Tapu niteliği, imar durumu, yapılaşma koşulları, takyidatlar ve taşınmazın kullanımını etkileyebilecek diğer unsurlar bilinmeden sağlıklı bir değer değerlendirmesi yapmak mümkün değildir.

Bir diğer önemli konu da emsal taşınmazlardır.

Ancak burada da dikkatli olmak gerekir.

“Yan taraftaki ev şu fiyata satılıyor, benim evim de o kadar eder.” yaklaşımı her zaman doğru değildir. Çünkü ilan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı arasında fark olabilir. Ayrıca iki taşınmazın görünüşte benzer olması, ekonomik açıdan aynı değere sahip olduğu anlamına gelmez.

İşte profesyonel değerleme yaklaşımı burada önem kazanır.

Değerleme; sadece bir rakam söylemek değil, o rakama nasıl ulaşıldığını ortaya koymaktır.

Biz ARTE Mülk Yönetim ve Danışmanlık olarak yatırımcılarımıza bu bakış açısıyla yaklaşmaya çalışıyoruz. Bir taşınmazı yalnızca bugünkü satış fiyatıyla değil, mevcut özellikleri, piyasa koşulları ve gelecekteki potansiyeliyle birlikte değerlendirmek gerektiğine inanıyoruz.

Çünkü gayrimenkul yatırımı yaparken verilen yanlış bir kararın maliyeti, bazen yalnızca birkaç yüz bin lira değildir. Yanlış bir yatırım, yıllarca beklemek, sermayeyi verimsiz kullanmak ve başka fırsatları kaçırmak anlamına da gelebilir.

Bu nedenle yatırımcıya düşen görev yalnızca “En ucuzunu nasıl bulurum?” diye düşünmek değil, “Paramın karşılığında gerçek anlamda ne alıyorum?” sorusunu sormaktır.

Gayrimenkulde en tehlikeli yanılgılardan biri, düşük fiyatı otomatik olarak yüksek fırsat zannetmektir.

Oysa bazen ucuz olan gerçekten ucuzdur.

Bazen de ucuz görünmesinin bir nedeni vardır.

Aynı şekilde pahalı görünen her taşınmaz da kötü bir yatırım değildir.

Sonuçta fiyat bir rakamdır; değer ise bir analizdir.

Ve doğru yatırım, yalnızca rakama bakarak değil, o rakamın arkasındaki gerçekleri anlayarak yapılır.

Önümüzdeki yazılarda bu konuyu farklı yönleriyle ele almaya devam edeceğiz. Çünkü bu köşede sadece gayrimenkulü değil; güveni, doğru bilgiyi ve geleceği konuşacağız.